Immobilier locatif : 5 raisons d’investir en Floride

    Immobilier locatif long terme ou location saisonnière, le marché immobilier en Floride offre de nombreuses opportunités d’acquisition.

    Depuis 2013 et la reprise économique amorcée par les Etats-Unis, l’immobilier locatif en Floride permet de réaliser de bons rendements, plusieurs facteurs permettent de confirmer cette tendance, voici les 5 raisons d’investir en Floride.


     

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    Un marché locatif en plein essor

     

    L’état de Floride avec plus de 20 millions d’habitants attire toujours plus de résidents, environ 350,000 par an soit 1000 nouveaux résidents par jour. Cette croissance démographique génère une forte demande de logements dans les grandes agglomérations comme Miami, Tampa et Orlando.

    Avec un inventaire limité de biens à la vente et des procédures d’emprunt plus restrictives, la location devient une normalité pour les millions d’américains. À contre-courant de la doctrine tous propriétaire dans les années 2000. Avec un taux de propriétaires de 64% d’ici fin 2017, en baisse de 6 points comparé à 2007 la demande locative augmente au fil des années.

    Nouveaux résidents ou primo accédants, le constat est le même : l’accès à la propriété n’est plus aussi facile qu’il y a 10 ans. Les banques demandent plus d’apport mais elles ont également implémenté de nouvelles règles afin de mieux contrôler les dossiers. Terminé l’époque où les acheteurs obtenaient un prêt de $500,000 pour acheter un bien de $400,000 et ainsi obtenir $100,000 de crédit lors de la signature.

    L’apport est un problème pour beaucoup d’américains, en effet 69% d’entre eux ont moins de $1,000 d’épargne sur leur compte (données 2017). La dette moyenne sur leur carte de crédit étant de $5,700, leur « richesse » nette est donc négative. Avec un apport minimum de 3.5% pour des emprunts d’état et un apport de 20% pour des emprunts conventionnels il est compliqué de devenir propriétaire sans épargne.

    La location devient donc une solution à court et moyen terme et la demande reste forte dans les villes ou le chômage est au plus bas (4.5% en Floride et 3.9% à Orlando).

    Investir dans l’immobilier locatif en Floride permet de sécuriser des loyers grâce à la forte demande mais c’est aussi un investissement dans une autre devise sur un marché différent du marché Français.

     

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    Une diversification du patrimoine

     

    Le placement du patrimoine ne se limite pas à sélectionner des investissements rentables, un patrimoine bien géré est un patrimoine équilibré. Il nécessite une diversification entre actions, immobilier, produits monétaires et obligations. La diversification permet de lisser le rendement et d’assurer une valorisation à long terme, mieux vaut donc éviter de concentrer son patrimoine dans un support.

    L’immobilier locatif en Floride possèdes plusieurs atouts, une devise différente et un marché immobilier indépendant du marché français. Investir aux USA permet de déplacer une partie de son patrimoine en devise américaine, permettant ainsi une diversification sur un support de type devise étrangère. La force du dollar US depuis le milieu du 20ème siècle est liée à l’économie américaine, elle est la principale monnaie d’échange dans les transactions internationales. Investir dans le $US permet de se protéger d’une dévaluation de l’Euro.

    L’immobilier en Floride favorise une autre diversification sur un support immobilier étranger, en effet les fluctuations de l’immobilier aux USA sont indépendantes de l’immobilier Français et plus généralement du marché immobilier européen.

    Investir en Floride permet de diversifier le patrimoine mais également de générer une forte rentabilité locative.

     

     

    Générer une forte rentabilité locative

     

    Tout placement comporte quatre caractéristiques : la disponibilité, le risque, la fiscalité et la performance, ces caractéristiques sont toutes liées dans un investissement.

    Un investisseur recherchant la performance doit accepter un risque plus élevé, à l’opposé, celui qui privilégié la sécurité devra accepter un rendement inférieur. L’avantage d’investir dans l’immobilier locatif en Floride est la réduction du risque (produit immobilier liquide) tout en offrant une rentabilité locative forte.

    Selon les types de biens (maison individuelle, appartement, maison de ville) et la localisation, la rentabilité locative nette de charge s’élève entre 5% et 7%. Les calculs intégrant les charges de copropriétés, les appartements génèrent une rentabilité plus forte que les maisons, mais ces charges incluent des frais de maintenance.

    La rentabilité nette permet de recevoir des revenus réguliers, par exemple pour compléter une retraite ou entamer une réduction d’activité.

    La fiscalité immobilière plus douce aux USA permet de limiter les impôts fonciers sur ces revenus et donc de conserver une rentabilité élevée sur l’investissement.

     

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    Une fiscalité avantageuse

     

    Si un bien est acheté en Floride et qu’il dégage des revenus fonciers, le propriétaire doit régler ses impôts aux USA, la convention de non double imposition permet d’éviter la taxation en France, cependant les revenus sont à déclarer pour le calcul de l’imposition.

    L’imposition sur les revenus fonciers autorise des déductions, ces dernières permettent de réduire le résultat imposable et donc l’impôt final. Toutes les charges liées à l’investissement sont déductibles, gestion, taxe foncière, assurance, frais de copropriété, réparations / rénovations.

    Un amortissement du bien est pratiqué sur les investissements immobiliers, il est possible d’amortir un bien sur 27.5 années (bâti uniquement).

    Enfin le fisc octroi un abattement fiscal à chaque investisseur, il s’élève à $4,050 par personne en 2017.

    L’accumulation des charges, abattements et amortissements permet de réduire le bénéfice comptable au maximum, il peut être négatif si des travaux sont réalisés la première année. Les déficits étant reportable indéfiniment, cela permet de conserver un résultat non imposable sur plusieurs années.

    La fiscalité avantageuse sur les revenus fonciers l’est également sur les plus-values, en effet la détention d’un bien supérieure à 12 mois permet de bénéficier d’un taux réduit à 15%.

     

     

    Un potentiel de plus-value

     

    Le potentiel de plus-value est présent dans le marché immobilier en Floride, avec un fort développement économique et démographique, les valeurs immobilières sont dans une tendance haussière et les prix sont toujours en dessous des moyennes de 2006/2007.

    Nous conseillons une détention minimum de 5 ans afin de percevoir des loyers puis d’envisager une revente selon les données du marché local. La plus-value générée est taxable aux Etats-Unis, l’impôt réglé aux USA sera déductible de l’impôt Français.

    Il existe plusieurs options afin de détenir un bien immobilier en Floride et la détention d’un bien via une société de type IS permet de conserver les revenus fonciers et plus-values aux Etats-Unis.

    La mise en place d’un véhicule d’investissement via un cabinet d’avocat partenaire permet de personnaliser chaque dossier selon la demande et les attentes de l’investisseur.

    Investir aux USA dans l’immobilier locatif permet de générer un rendement tout en maitrisant les risques, dans un marché immobilier en plein essor avec une forte demande locative.

    Le marché immobilier à Orlando en centre Floride offre des opportunités d’investissement locatif avec une multitude de biens disponibles.

     

    L’agence Orlando Immobilier est le partenaire idéal pour l’investissement locatif en Floride.

     

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