COVID et crise économique : les impacts sur l’immobilier américain ?

    par Antoine | June 11, 2020 | immobilier, usa

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    La pandémie mondiale du COVID a entrainé une crise économique sans précédent. Les États-Unis d’Amérique, tout comme le reste du monde, sont particulièrement affectés par cette crise sanitaire. L’inquiétude se propage dans tous les esprits et l’on s’interroge sur les conséquences d’une telle crise.

    En ce qui concerne les USA, les économistes parlent de la plus forte récession jamais enregistrée depuis 1930. Tous les secteurs d’activité sont touchés. Le coronavirus a mis le monde à l’arrêt durant plusieurs mois, provoquant la fermeture des entreprises et des frontières, limitant les échanges commerciaux et faisant accroître le taux de chômage.

    Quelles prévisions pour les mois à venir ? Quels seront les impacts sur l’immobilier américain ? Faut-il craindre un effet boule de neige ? Voici un état des lieux de la crise du COVID-19.

     

    La plus forte récession trimestrielle depuis 1930

    Après deux mois de confinement et de nombreux moyens déployés pour sauver le pays de cette épidémie mondiale, l’économie américaine est au plus bas. Le démocrate Don Beyer, vice-président du Comité économique mixte du Congrès, a déclaré : « Les États-Unis sont confrontés à ce qui pourrait devenir la crise économique la plus grave depuis la Grande Dépression des années 1930. »

    En 1958, on enregistrait la plus forte récession trimestrielle connue dans l’histoire des États-Unis. En effet, le pays avait subi une baisse de 10 % au cours des trois premiers mois de cette année-là. Même la crise des subprimes de 2008 n’a pas atteint de tels records. Le PIB avait chuté de 8,4 % au cours du quatrième trimestre de 2008.

    Les prévisions des économistes ne sont pas encourageantes et les avis sont partagés. Selon les analystes d’Oxford Economics, la baisse du PIB pourrait atteindre les 12 % avec une perte d’environ 1 million d’emplois. D’autres comme le Nationwide sont plus positifs avec une estimation ciblée à 8 %.

    Quoi qu’il en soit, depuis avril 2020, on comptabilise 26 millions d’Américains inscrits au chômage. Avant le COVID, les États-Unis coulaient des jours heureux enregistrant un taux de chômage qui n’avait jamais été aussi bas, équivalent à 4,2 %. À en croire le Président Donald Trump, une fois la situation stabilisée et après déconfinement, l’économie devrait repartir en flèche.

    L’espoir réside dans les deux prochains trimestres, la Deutsche Bank de Wall Street s’attend à ce que l’économie connaisse un nouvel élan qui devrait débuter cet été. La croissance américaine pourrait alors rebondir de 5 %. D’autres prévisionnistes affirment que la reprise sera lente et que la récession n’est pas tout à fait terminée.

     

    Des prix stables malgré tout

    Cette crise économique ne peut qu’inquiéter les investisseurs étrangers qui envisageaient de trouver un bien aux États-Unis. Quels sont les impacts sur les prix du marché ? Le COVID-19 va-t-il provoquer l’effondrement des logements comme lors de la crise financière de 2008 ?

    Les USA ont connu bien d’autres crises par le passé, qu’elles soient sanitaires ou financières. Selon une étude de Zillow sur le logement, les récessions n’affectent pas directement le marché de l’immobilier. La virulence du coronavirus a quand bien même déstabilisé celui-ci. En quelques jours, les plus grandes villes comme New York ont vu le nombre d’inscriptions de maisons à vendre chuter de 70 %.

    Pour autant, il semblerait que les prix restent stables malgré tout. Avant la crise du coronavirus, on prévoyait une forte hausse de la demande d’achat. Effectivement, avec un faible taux de chômage, la hausse des salaires et la baisse du taux hypothécaire, toutes les conditions étaient réunies pour créer une forte demande de logements.

    Si le marché boursier se porte mal, l’investissement immobilier n’est pas forcément concerné. Il est vrai qu’avec l’augmentation du chômage et les réductions de salaires des employés, les projets d’achats se sont retrouvés en « stand-by ». Cette stagnation devrait être passagère, car tous les acheteurs ne désirent pas une maison dans le seul but d’investir financièrement. Avoir un appartement ou une villa reste un besoin pour les familles. C’est pourquoi même dans un état de crise financière, l’immobilier, lui, tire toujours son épingle du jeu.

     

    Les taux d’emprunt ont baissé

    Pour sauver les meubles, et surtout dans un souci de protéger la population, le gouvernement américain a mis en place une loi permettant aux propriétaires ayant des hypothèques garanties par le gouvernement fédéral de reporter le versement de leur crédit.

    La Réserve fédérale a récemment procédé à deux baisses consécutives des taux d’emprunt. Elle a également annoncé qu’elle achèterait un nombre illimité de titres adossés à des créances hypothécaires. Ces actions permettent de stabiliser le marché de l’immobilier et surtout de maintenir des taux bas.

    Bien évidemment, la crise n’a pas les mêmes retombées économiques sur tout le territoire. Les États n’ont pas tous été touchés de la même manière. Par exemple, l’État de New York qui a été l’épicentre de l’épidémie du coronavirus a vu ses taux hypothécaires baisser de plus de 50 % en glissement annuel. La Floride, quant à elle, enregistre une baisse de 15 %.

    Cette baisse du taux d’emprunt s’explique par le fait qu’en cas de krach boursier les investisseurs vendent leurs actions pour acheter des obligations. Cette hausse de la demande d’obligations provoque inévitablement la hausse des prix de celles-ci. Plus le prix des obligations est élevé, plus le paiement des intérêts (appelé rendement) est faible par rapport au prix. Les rendements obligataires devenant bas, les taux hypothécaires le deviennent aussi.

     

    Un effet boule de neige attendu ?

    L’analyse de ces dernières semaines est plutôt rassurante, le nombre d’inscriptions remonte petit à petit. L’offre et la demande se renforcent, même sur les territoires où le COVID est toujours en hausse. À la mi-avril les nouvelles inscriptions avaient diminué de 43,8 % par rapport à la même période de l’année 2019. Depuis début mai, on observe une légère hausse de celles-ci.

    Les ventes commencent doucement à repartir. En effet, les ventes de maisons en attente ont progressé de 6,2 % à la fin avril par rapport au mois de mars, où les ventes de maisons en attente avaient considérablement chuté. Selon les études de Zillow, spécialiste économiste du marché de l’immobilier, la situation semble se stabiliser après un effondrement total survenu à la mi-mars, suite à l’annonce de la crise sanitaire. Cependant, les économistes restent sur leur garde, ils n’écartent pas la possibilité d’une nouvelle dégringolade dans les semaines à venir.

    Malgré tout, le prix des logements à l’échelle nationale reste stable. On enregistre une hausse de 0,4 % du prix médian par rapport au printemps 2019 et de 4,3 % en glissement annuel. Les ventes de maisons neuves ont légèrement augmenté en avril. Les récentes données suggèrent une augmentation de la demande. Si les vendeurs s’étaient retirés du marché, ils reprennent confiance. Mais l’offre reste toujours moins importante que la demande, comme le veut la tendance de ces dernières années, ce qui maintient les prix de vente assez haut. Les professionnels de l’immobilier envisagent une baisse du prix de vente équivalente à 2 ou 3 %, elle devrait connaître son apogée cet automne vers le mois d’octobre.

    Quoi qu’il en soit, les investisseurs vont devoir suivre de près l’actualité, car l’avenir du marché immobilier est encore incertain à ce jour, même si l’on peut déjà définir certaines grandes lignes. Il est évident que la crise actuelle, tant économique que sanitaire, ne touchera pas à l’identique les différentes villes des États-Unis. Certains États seront épargnés de la récession attendue et d’autres moins. Restez connecté sur notre site pour connaître toutes les dernières tendances du marché.

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