Que prendre en compte pour calculer sa rentabilité locative ?

par Charles | February 02, 2018 | Investissement Immobilier, Locatif

C’est la question que tout investisseur se pose lorsqu’il se propose d’investir dans un projet immobilier, et cela est bien légitime. Ce mot de rentabilité est tout le temps évoqué et implique une attente forte de celui qui investit son argent et en attend un retour. Dans rentabilité on entend le mot rente donc un revenu pour rémunérer le capital, afin que ce dernier ne perde pas de sa valeur assure, à la fois,  une juste rémunération.

 

rentabilité locative


Qu'est ce que la rentabilité locative ?

Par définition la rentabilité locative ou rendement locatif est le ratio qui mesure le revenu brut que rapporte la location du bien immobilier par rapport aux prix d’achat et de revient du bien concerné.

Si on reprend tous ces termes qui restent un peu technique. On a donc un pourcentage qui par commodité se calcule sur une base annuelle;  un revenu brut qui exclu tous les frais complémentaires qui s’appliquent de fait au bien immobilier afin de pouvoir plus facilement faire des comparaisons; un prix d’achat complété des coûts qui ont pu être liés à cet achat par exemple un prêt.

C’est une définition, mais pour tout investisseur la question clé est que me reste-t-il dans la poche ? ou comme parlaient nos anciens : « où qu’il est le gras ? ».


Rentabilité locative nette et revenu locatif net de charges

Pour en savoir plus il faut parler de rentabilité locative nette, et par la suite de revenu locatif net de charges.

Comme l’on sait que les deux seules choses auxquelles on n’échappera pas dans la vie, sont « la mort et les taxes », il nous faut ici et maintenant faire le décompte des différents impôts ou taxes qui s’appliquent.

Il est important pour tout investisseur de bien les connaître, d’autant que ces impôts ou taxes  concernant l’immobilier varient fortement suivant les pays et les zones immobilières et que de plus ils peuvent évoluer dans le temps. 

Les impôts locaux/fonciers par exemple, évoluent en suivant la courbe des valeurs du bien immobilier (aux Etats-Unis pour illustrer le sujet, l’assiette de calcul minore la valeur du bien sur le marché de 20 à 30 % ).

Pour revenir à notre sujet, quatre charges opérationnelles permettent de passer de la rentabilité locative brute à la rentabilité nette : les taxes foncières, les assurances, les frais de copropriété, les frais de gestion.


Variation des taxes en fonction des pays où l'on investi

Suivant les zones que vous aurez choisies les taxes foncières vont varier, plus la zone est proche ou intégrée dans un environnement déjà très développé et très demandé, plus le montant de ces taxes sera élevé et pourra peser sur la rentabilité. Les assurances suivront  en terme de coût le niveau de protection que vous souhaiterez apporter à votre bien.

Pour les frais de copropriété, ils dépendront du choix opéré par l’investisseur, si l’on est dans une copropriété « gardiennée » ou non et en fonction des services rendus les coûts peuvent être importants. Il est alors, prudent de bien se renseigner avant toutes décisions.

rentabilité locativePour les frais de gestion, là encore tout dépend du niveau de service souhaité et c’est à chacun de bien mesurer ses besoins (coût moyen de la gestion de l’ordre de 10 % des loyers bruts). Chacune de ces charges représente un service qui est apporté pour conserver de la valeur au bien immobilier dans son environnement. Remarquons qu’il y a une certaine liberté de choix dans le niveau financier de ces quatre charges en fonction du lieu d’implantation et du niveau souhaité de protection et de service. Gardons aussi à l’esprit que les niveaux de loyers potentiels des zones ou les charges opérationnelles sont globalement les plus élevés peuvent compenser cet engagement financier. Toute la stratégie de l’investisseur est dans cette balance entre le montant des charges opérationnelles et le loyer qui y est associé.

A noter qu’une seule année est prise en compte pour le calcul et les prévisions. Les performances sont recalculées chaque année pour intégrer les dépenses non opérationnelles (maintenance, perte de loyer etc. entre deux locataires).

A noter également pour être complet, que la rentabilité locative est calculée sans prendre en compte les impôts sur le revenu au sens large, chaque investisseur étant dans une situation fiscale spécifique.


Charges non opérationnelles

Nous avons rapidement évoqué les charges dites non opérationnelles, notamment la maintenance du bien immobilier dans un état conforme à la fois au niveau de vie de la zone et à la fois au standard imposé par le pays du bien. Cette maintenance existe quoiqu’il arrive et il ne faut pas faire l’impasse sur ce point, sachant que le coût financier engagé se retrouve in fine dans la valeur du bien.

Une partie de cette maintenance sera financée par la caution lorsque le bien est loué et lors de départ volontaire ou d’expulsion.

Ne pas oublier de prévoir une vacance entre deux périodes de location, elle peut aller de 7 à 30 jours avec en moyenne une durée de 20 à 30 jours selon les saisons. Deux tiers des locataires renouvellent leur bail après la première année ce qui permet statistiquement de calculer un risque minimum et de l’intégrer dans ses comptes pour calculer la rentabilité locative.

Autre point très important pour calculer la rentabilité sur plusieurs années, choisir plutôt un pays  qui laisse le prix des loyers se former grâce au marché plutôt qu’une évolution basée sur un index comme en France par exemple. Si vous faites le choix du marché, privilégier les zones sur ce marché où la population est en forte croissance avec un niveau de revenu médian supérieur à la moyenne, vous vous assurerez ainsi un revenu constant sur plusieurs années.


Une rentabilité locative se calcule en fonction de ses objectifs

Pour revenir sur le titre de cet article, il faut noter que l’on parle de SA rentabilité locative impliquant que c’est à chaque investisseur avisé ou nouveau venu, de calculer une rentabilité en rapport avec ses objectifs propres.

En effet chacun dans ses choix peut privilégier un pays et dans ce pays une région particulière qui impliqueront des niveaux de coûts financiers très différents et pourront jouer sur la rentabilité dans les deux sens. De même pour les assurances vous pouvez choisir de ne pas assurer certains risques (catastrophes naturelles par exemple) ou/et de minorer ou majorer votre taux de couverture, impliquant là encore des effets sur la rentabilité locative.

Vous pouvez aussi choisir un bien situé dans un environnement plus ou moins sécurisé ce qui jouera sur la rentabilité finale. Vous pouvez également jouer sur le niveau de maintenance et du suivi de gestion pour moduler cette rentabilité locative. Vous avez aussi le choix du foncier et des taxes afférentes, sachant que plus les zones d’habitations sont recherchées plus le foncier est élevé. 

En résumé, vous devez avant tout investissement immobilier en vue d’une location, connaitre le taux de rentabilité qui va vous satisfaire et ce sur un temps en liaison avec ce type d’investissement. Une fois que vous aurez choisi ce taux vous pourrez arbitrer sur le niveau de l’ensemble des charges opérationnelles et non opérationnelles pour fixer une fourchette autour de ce taux de rentabilité souhaité. Vous devrez également choisir avec soin le pays (en gardant en tête qu’il vaut mieux investir dans un pays où le propriétaire est privilégié par rapport au locataire) et dans ce pays les régions ou les Etats pour l’Amérique par exemple.

 

Demandez conseils auprès de professionnels de l'investissement immobilier 

 

Cette rentabilité locative comme on vient de le voir est donc à géométrie variable suivant vos objectifs et certains vont se satisfaire d’une rentabilité moins élevée mais plus sûre dans le temps et d’autres souhaiteront une rentabilité plus forte mais limitée dans le temps. 

Autant de rentabilités locatives que d’individus et de projets, il n’y a pas donc pas de bonne ou de mauvaise rentabilité mais seulement des objectifs souhaités qui sont remplis ou non.

Il ne faut pas dans ce panorama oublier un des buts de l'investissement immobilier qui est la revente du bien et donc la récupération du montant investi ou la réalisations d’une plus value.

Si dès le départ on a un objectif très fort et arrêté d’une plus value significative après impôts, il est évident que le choix du lieu ne se fera pas forcément sur la seule rentabilité locative mais intégrera d’autres critères qui représenteront une gestion du risque plus élevée mais avec l’objectif final d’un plus value monétaire.

Pour celui qui balance entre une rentabilité locative et une plus value, il devra être attentif sur le lieu qui devra être dans un environnement en croissance économique et à fort potentiel, sur le niveau de maintenance et le service de gestion, accepter au cours du temps de payer des taxes foncières en augmentation régulière donc de la valeur du bien et de son potentiel de revente et un bon niveau d’assurances signe d’une tranquillité sur la continuité de la valeur de l’investissement.


N'hésitez pas à faire appel à un professionnel pour calculer votre rentabilité locative souhaitée

En résumé, il y a beaucoup de choses, en plus des charges opérationnelles ou non, à prendre en compte pour décider de sa rentabilité locative et qu’il ne faut pas s’arrêter à de simples chiffres mais plutôt se placer dans une optique de projet et prendre le temps de bien construire un plan d’investissement complet. 

Investir c’est un projet personnel qui comporte beaucoup de volets et chacun de ces volets donneront une indication précise et un bon guide pour orienter ses choix dans l’ensemble des points que nous venons de décrire.

 

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