Placer son argent à l'étranger: Pourquoi investir dans l'immobilier?

par Antoine | July 31, 2017 | Investir, Investissement Immobilier, usa

Faible taux du livret A, rendement de l’assurance vie en baisse et taxation des revenus fonciers en hausse, que faire de son argent en 2017 ?

Le placement financier est toujours un sujet délicat. Que faire de son argent épargné sans risquer de le perdre mais en profitant d’un taux de rentabilité attractif ou d’une valorisation à moyen / long terme.

Les placements boursiers sont alléchants mais à la merci d’une brutale chute des valeurs, les livrets plafonnés et peu rémunérés dépassent rarement les 1% annuels.

L’investissement immobilier en France est imposé localement et les revenus fonciers le sont d’autant plus malgré le faible rendement (entre 2 et 5% avant impôt).

Depuis plusieurs années les investisseurs se penchent sur de nouveaux marchés porteurs, l’immobilier à l’étranger est une opportunité qui se développe grâce à la mondialisation et aux nouvelles technologies de communication.

Investir dans l'immobilier aux USA n’a jamais été aussi facile.  Un placement immobilier immobilier au pays de l’oncle Sam possède de nombreux avantages : forte demande locative, prix de l’immobilier attractifs et une faible fiscalité font des USA un pays ou l’investissement immobilier est un placement avantageux. 

 

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Que faire de son argent lorsque l’on souhaite investir aux USA ?

 

Le critère le plus important reste la localisation de votre investissement immobilier, choisir un état dynamique et une ville avec un potentiel locatif et des prix raisonnables.

La Floride possède ses caractéristiques et la ville d’Orlando en plein centre de l’état est une métropole en plein boom, connue pour ses parcs d’attraction, la ville d’Orlando attire plus de 65 millions de visiteurs par an.

L'agglomération d'Orlando attire 60,000 nouveaux résidents chaque année soit une augmentation annuelle de 3%. Parmi les plus gros employeurs de l’agglomération on compte Walt Disney World, Universal Studios, Lockheed Martin, Wells Fargo, ou encore le groupe Hilton. Ce développement démographique génère une demande locative très forte dans l’agglomération et l’arrivée constante de nouveaux résidents permet de conserver des loyers en hausse et permet à l'immobilier locatif un meilleur taux de rendement. 

Les baux locatifs ont une durée maximale de 12 mois (possibilité de rédiger un bail plus long mais celui-ci ne respectant plus les critères de l’Etat de Floride, le cadre juridique ne protège plus les signataires). 

Un nouveau bail est à rédiger tous les ans et une réévaluation du loyer est donc possible selon les prix du marché.

La location est possible pour tous les types de biens, les maisons individuelles, les maisons de ville (townhouse) et les appartements (condos). Chaque bien est localisé dans une résidence spécifique avec une copropriété et ses propres régulations.

Un placement locatif étant le rapport entre le loyer et le prix d’achat, un prix de l’immobilier attractif est primordial afin de réaliser un bon placement.

 

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Investir en Floride c’est profiter d’un prix de l’immobilier accessible dans le neuf ou la revente.

 

Les constructeurs sont de retour sur le marché depuis 2014 après une longue traversée du désert commencée en 2008. Ils proposent des programmes neufs à partir de $150 /sqft (environ 1500 € le m2) dans la maison individuelle, les maisons de villes et les condos.

Dans quoi investir? Plusieurs produits financiers sont à disposition. Les produits sont différents et complémentaires, une maison individuelle demandera plus de maintenance qu’un appartement ou une maison de ville mais les charges de copropriété sont souvent plus basses. A l’inverse un appartement offrira plus de services aux résidents à travers la copropriété mais le coût annuel sera plus élevé.

L’attrait du neuf pour la location est certain, un bien neuf ou plus récent est toujours mieux valorisé sur le marché locatif qu’un bien plus ancien et vous promet un meilleur rendement.

Les constructeurs nationaux proposent des maisons à partir de 140 m2 avec 3 chambres, 2 salles de bain et un garage 2 voitures, ce type de propriété est un bien locatif typique et très demandé dans la région d’Orlando. Les surfaces disponibles peuvent faire plusieurs centaines de m2 mais cette taille de bien n’entre pas dans un objectif d’investissement, les loyers n’augmentant pas proportionnellement aux prix sur des biens plus grands.

L’investissement dans l’immobilier neuf en Floride permet également de profiter d’une garantie décennale sur le bien, permettant ainsi de limiter au maximum les frais d’entretien comme la toiture, l’unité de climatisation et tout autre poste de type électricité et / ou plomberie qui viendrait affecter la rentabilité de l’investissement

L’assurance qui est un poste à ne pas oublier dans un calcul de rentabilité. Un bien immobilier neuf permet de réduire la prime d’assurance au maximum bien que l’agglomération d’Orlando profite déjà de son positionnement éloigné des cotes pour obtenir des primes réduites.

Les biens en revente sont également des opportunités intéressantes pour les investisseurs, nous conseillons de ne pas se positionner vers des biens antérieurs à 1985 pour des raisons de maintenance et de mise aux normes pour la location.

Trois types de ventes sont disponibles pour investir en Floride : la vente traditionnelle, la foreclosure et la short sale.

  • La vente traditionnelle est la plus simple, le vendeur transfert son titre de propriété à l’acheteur via une transaction chez une « title company » (équivalent du notaire).
  • Une foreclosure est une vente de produit immobilier saisie, la banque possède le titre de propriété et le vend sur le marché au plus offrant.
  • La Short sale est une vente « à découvert ». Le capital restant dû auprès de la banque est supérieur à la valorisation de la maison. Le vendeur doit donc obtenir l’accord de la banque sur le prix de vente car cette dernière va devoir absorber une perte.

Les produits de revente permettent de générer des rentabilités locatives plus élevées que les produits neufs mais les risques liés à la maintenance réduisent cet écart entre les deux produits.

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Produits financiers neufs ou en reventes, ces investissements immobiliers génèrent un fort taux de rentabilité avant impôt, mais qu’en ai-t-il au niveau de l’imposition de ces revenus ?

 

Plusieurs cas sont possibles au niveau de l’impôt sur les revenus fonciers, le plus simple est le cas d’une détention d’un bien en nom propre.

De nombreux pays dont la France possède des accords fiscaux avec les Etats-Unis, cet accord permet de régler les impôts dans le pays ou sont générés les revenus. Le pays du résident s’engageant à ne pas taxer doublement le contribuable. Diversifier son patrimoine en Floride apparait comme un bon moyen de défiscalisation. 

Les loyers perçus sont imposables aux Etats-Unis, cependant la France se réserve le droit d’imposer ces revenus pour calculer le taux d’imposition. Afin d’éviter la double taxation, un crédit d’impôt équivalent au prorata revenus étranger / revenu total est octroyé au contribuable.

La taxation des revenus fonciers aux Etats-Unis est plus favorable à l’investissement immobilier, de nombreux avantages permettent de baisser le revenu taxable : Amortissement du bien du 27.5 ans, déduction des frais de déplacement aux US pour un investisseur étranger, abattement fiscal, tranche d’impositions favorables à l’IS comme à l’IR, imposition des plus-values (détention supérieure à 12mois) réduite, enfin les pertes comptables sont reportables indéfiniment.

Toutes ces avantages permettent de générer des revenus fonciers avec une taxation limitée au minimum.

La création de société type LLC ou d’autres entités sont des montages à étudier au cas par cas afin de personnaliser les structures selon les besoins. A noter que plusieurs solutions de financement s'offrent à vous. La capacité d'emprunt aux Etats-Unis ou en France est une option très sérieuse mais la meilleure est évidemment de pouvoir payer "cash" ! L'immobilier est le seul secteur qui peut s'auto-financer. C'est ce qu'on appelle "l'effet de levier". 

Investir dans l'immobilier en Floride, c’est aussi profiter d’avantages fiscaux dans cet état qui souhaite attirer les entreprises :

  • Pas d’impôt d'Etat sur le revenus (Californie 13.3%, New York 8.82%, Géorgie 6%..).
  • Impôt sur les sociétés nul en dessous de $50,000
  • Faible taux de TVA (6%)

Les atouts ne manquent pas pour effectuer un placement sans risque aux USA. Et particulièrement en Floride, avec un potentiel de développement très fort (la population de la Floride est récemment passée devant New York avec plus de 20 millions d’habitants).

L'immobilier locatif est parfait pour épargner afin de préparer sa retraite ! La distance qui sépare un investisseur de ses biens est fortement réduite grâce à internet et les logiciels de gestion en ligne. Placer son épargne dans l’immobilier américain est une option sérieuse à la portée de tous. 

 

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