Faut-il encore investir en Floride après l'ouragan IRMA ?

par Antoine | October 19, 2017 | Floride, Orlando, ouragan

Après le passage de l’ouragan Irma sur les Antilles puis la Floride en septembre 2017, beaucoup d’investisseurs se demandent si l’investissement immobilier en Floride n’est-il pas trop risqué.

Une interrogation légitime au vu des dégâts occasionnés dans les Antilles comme les Iles de St Martin, St Barthelemy, Antigua et autres.

 

ouragan irma

 

 

Ouragan Irma : quels dégâts en Floride ?

 

Plus d’un mois après son passage sur la Floride, nous pouvons faire un premier bilan des dégâts matériels et de la prise en charge des assurances. La Floride est un état de 160.000 km2 soit un quart de la surface de la France métropolitaine, une tempête tropicale ou un ouragan n’affectent donc pas de la même intensité cette péninsule de 700 km2 du nord au sud.

Lors de l’arrivée d’un ouragan, les zones côtières sont les plus touchées, côte Atlantique (les villes de Miami, Palm Beach et jusqu’à St Augustine et Jacksonville sont touchées par des vagues, du vent et une montée des eaux liées aux faibles pressions de l’ouragan). La côte du Golfe du Mexique est aussi sujette à l’arrivée d’ouragans (Naples, Fort Meyers, Sarasota, Tampa jusqu’à l’extrémité ouest à Pensacola)

Lors d’un investissement en Floride, la localisation du bien est très importante, les primes d’assurance sur une maison individuelle proche de la cote étaient importantes avant l’ouragan Irma, elles risquent d’augmenter dans les années à venir.

La ville d’Orlando, située au centre de la Floride a enregistré des rafales de vent à 125km/h lors du passage de l’ouragan Irma le Lundi 11 septembre 2017. Sa position centrale dans la péninsule de Floride permet une atténuation des vents par rapport aux villes côtières ou l’ouragan conserve toute sa puissance. Key West a enregistré des vents de 208km/h, Naples (215 km/h), Tampa (170 km/h).

Les dégâts générés par les vents en centre Floride sont moins importants que sur la cote, plus l’ouragan avance sur les terres, plus il perd de sa puissance.

Palissades, toitures en shingle et screens de piscine sont les seuls dégâts enregistrés dans l’agglomération d’Orlando.

Pas de grosse surprise sur les dégâts concernant les palissades et les toitures shingles, les éléments les plus détériorés ont cassé, les maisons avec des toitures récentes (moins de 10 ans) n’ont été que très peu affectées. Les palissades en bois âgées sont tombées mais celles installées récemment n’ont pas subi de dégâts.

Les screens, très populaires en Floride pour couvrir les piscines ont été arrachés dans certaines résidences, ces panneaux micro percés en fibre de verre sont installés à l’arrière des maisons, sur les patios et au-dessus des piscines. Les moustiques mais aussi les feuilles et autres débris sont retenus en dehors du patio, permettant ainsi de profiter de l’espace extérieur à tout moment de l’année. L’inconvénient de ces screens est leur sensibilité au vent, en effet ils ne sont attachés à la « cage » que par une bande en caoutchouc flexible insérée dans une rainure d’un centimètre.

L’ouragan Irma a également touché quelques arbres, les sols gorgés d’eau ne retenant plus les racines, ces derniers sont tombés au premier coup de vent.

La région d’Orlando en centre Floride a été globalement épargnée par l’ouragan, comme précisé ci-dessus, seuls les éléments déjà en mauvais état ont été affectés par les vents.

 

ouragan irma floride

 

 

 

L'accompagnement Orlando Immobilier

 

Les investisseurs ayant fait confiance à la société Orlando Immobilier pour leur investissement immobilier en Floride ont pu compter sur notre implication totale dans la réparation des dégâts mais aussi dans les négociations avec les experts.

Le jour suivant l’ouragan Irma nos équipes ont immédiatement contacté les assurances afin de déclarer les éventuels dégâts. S’en suit alors des prises de rendez-vous avec les experts et l’envoie de couvreur sur les maisons endommagées afin de bâcher les toitures pour éviter les dégâts intérieurs.

Deux options sont alors possibles pour les toitures shingles, réparation ou remplacement, selon l’âge de la toiture. Une toiture en shingle âgée de plus de 15 ans et détériorée est souvent remplacée par une toiture neuve. Les toitures plus récentes sont réparées si les dégâts sont mineurs.

Deux types d’assurance sont disponibles, « Replacement cost » et « Actual Cash Value » : Replacement cost est un remboursement basé sur le prix estimé aujourd’hui. Actual Cash value est une estimation de valeur qui prend en compte une dépréciation.

Prenons exemple d’une toiture de 10 ans endommagée, sa valeur remplacement est de $12,000, avec une durée de vie estimée de 20 ans. La « Actual Cash value » est de $12,000 / (20/10) = $6,000.

Lors d’un ouragan de type Irma, la franchise est en général équivalente à 2% du montant assuré, avec un bien assuré pour $160,000 la franchise est de $3,200.

Le remboursement net est donc de $6,000 - $3,200 = $2,800.

 

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Une police d’assurance fonctionnant en Actual Cash Value permet de récupérer l’amortissement sur certains dégâts. Appelé aussi « Recoverable depreciation », cette dépréciation peut être récupérée en envoyant les factures des artisans.

Les toitures ont une « recoverable depreciation », il est donc possible d’obtenir un second remboursement de l’assurance à réception de la facture. Une palissade est classifiée en tant que « Non recoverable depreciation », il est donc impossible de recevoir un paiement supplémentaire de l’assurance.

Les assurances couvrent parfaitement les dommages liés aux ouragans de type Irma, les frais liés à la protection des toitures comme les bâchages sont également remboursés par les assurances, cela permet d’éviter des infiltrations en attendant les réparations finales.

Les ouragans de type Irma ne posent pas un réel problème à l’investissement immobilier en Floride, toutes les précautions doivent être prises en matière d’assurance et de localisation.

Lors de l’acquisition d’un bien de type maison individuelle, plus le bien est récent plus le risque de dégâts est limité, grâce aux nouvelles normes de construction anti ouragans implémentées ces dernières année.

Les biens de type condo / appartement sont plus protégés, cependant il est important de bien lire les règles de copropriétés, certaines copropriétés ne couvrant pas les problèmes de toitures et / ou infiltrations liés à des problèmes dans le batiment.

Le risque est en encore plus limité dans la région d’Orlando grâce à une localisation dans les terres favorisant une perte d’intensité des ouragans.

Lors d’un investissement en Floride, le groupe Orlando Immobilier accompagne les acquéreurs dans toutes les démarches, incluant une obtention d’assurance et une responsabilité civile.

N’hésitez pas à contacter notre équipe pour plus d’informations sur l’investissement immobilier et la gestion locative en Floride.

 

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