Investir aux États-Unis, est-ce toujours rentable en 2018 ?

L’investissement immobilier a toujours été considéré comme l’investissement qui offre la meilleure rentabilité pour un risque mesuré. Si la Bourse peut avoir un meilleur rendement, elle est beaucoup plus dangereuse. Facebook en est le récent parfait exemple. De nombreux investisseurs y ont perdu une grosse partie de leur portefeuille. En revanche, la pierre, plus vieux secteur financier au monde, est une valeur sûre. Mais l’est-ce toujours aux USA ?


Bien que remis de la crise immobilière, les américains n’en restent pas moins traumatisés. Les prix des biens immobiliers ne s’envolent donc pas. Il est possible de trouver des biens à un prix plus bas que la valeur du marché avec un fort potentiel de croissance. Il n’est donc pas très compliqué de faire une bonne plus-value lors de la revente du bien.

Il est très important de bien choisir le lieu afin de pouvoir profiter de la croissance économique. C’est le cas en Floride où le taux de chômage est faible avec la présence de nombreuses de grandes entreprises.
Les loyers sont à un niveau respectable et laissent espérer des rentabilités locatives de l’ordre de 5 à 7% net avant impôt.

Pour l’imposition, elle est bien plus basse qu’en France. Le statut d’investisseur étranger ne change rien. Les États-Unis ont toujours eu une politique accueillante envers toutes personnes voulant y investir ses fonds.

Les chiffres d’investissement aux États-Unis des dernières années

investissement locatif usa

L'immobilier américain a la cote auprès des étrangers. Selon l'association nationale des agents immobiliers (NAR), qui réalise cette étude depuis 2009, près de 284 000 propriétés ont été acquises entre mars 2016 et mars 2017. Cela représente une hausse d’un tiers sur un an. Les investissements étrangers dans le pays de l’oncle Sam ont donc enregistré une année record.

Concernant le volume des échanges, il a bondi de 50%, pour atteindre 153 milliards de dollars.

En moyenne, ces investissements sont autour des 300 000 dollars (260 000 euros), ce qui est 9% plus élevé par rapport à l'année dernière. C’est à relativiser car 10% de ces investissements sont pour des biens de plus d’un million de dollar. Payer comptant reste toujours aussi apprécié par les investisseurs : 44% des transactions ont été réglées sans recourir à un emprunt.

Toujours selon l'association nationale des agents immobiliers (NAR), 63,7% de la population aux États-Unis est propriétaire. Il y a donc environ 40% de la population qui est locataire, ce qui favorise grandement l’investissement locatif avec une demande constante.

Il est très important de noter que la moitié des investissements se concentre dans trois États américains : la Floride (22%) largement en tête, devant la Californie et le Texas (12%).

Si la Floride est largement en tête c’est grâce à l’attraction et l’émergence de la ville d’Orlando. Connu grâce à l’omniprésence de ses parcs d’attraction, Orlando à tous les ingrédients du parfait investissement immobilier. Procéder à un investissement locatif dans cette ville de Floride en 2018 n’est donc pas une idée si farfelue.

Les chiffres d’investissement à Orlando :

 orlando

La ville d’Orlando aux États-Unis profite d’une dynamique très importante. Son fort développement économique favorise l’investissement immobilier. Chaque année, 60 000 nouveaux résidents s’installent dans la métropole d’Orlando, et viennent s’ajouter à une population de 2 540 000 d’habitants. Le taux de croissance est de 2,47%, il est plus élevé que la moyenne nationale. Cette croissance démographique créée un besoin important de logement.

Le taux de propriétaire, de 59,3% est plus faible que la moyenne nationale. Depuis la crise de 2006, ce taux a énormément chuté. De nombreux ménage ont dû passer de « propriétaire » à « locataire ». C’est donc l’endroit idéal pour un investissement long terme.

Aux USA, le taux de chômage est faible: seulement 3,2% (il comprend le « chômage volontaire »). Il n’est donc pas surprenant d’avoir une croissance de l’emploi à hauteur de 2,46% car correspondant au taux de croissance démographique. Les parcs d’attractions, les secteur médicaux et spatiaux sont les principaux acteurs de cette croissance.

Orlando est surtout réputé pour être la ville la plus touristique des États-Unis. En 2017, 72 millions de touristes ont visité la ville, établissant un nouveau record. C’est la troisième année d’affilé que la ville bat son record de visiteur.

En comparaison, en 2017 New-York a accueilli 62,8 millions de touristes. Avec les projets de nouvelles attractions comme Star-Wars, nul doute que ce record ne tiendra pas longtemps, et pourrait être battu des 2018. Le marché locatif saisonnier se porte donc à merveille.

C’est donc grâce à ses nombreux touristes, qui génèrent beaucoup d’emplois et un besoin de logement, qu’Orlando est le lieu idéal pour un investissement locatif.

En résumé, les résultats de l’immobilier aux USA en avril 2018 :

Prix médian

$237 000

 

Taux de propriétaire

59,3%

 

Ventes

3 347 (+8%*)

Inventaire

7 740 (-11%*)

Population

2 540 000

Age médian

37 ans

 

Taux de croissance

2,47%

Taux de chômage

3,2%

Croissance de l'emploi

2,46%

Revenu moyen

50 000$ 

*Comparé au mois d’avril 2017

** Selon NAR

Aujourd’hui, où en est la rentabilité immobilière aux États-Unis ?

 immobilierusa

Lorsque l’on parle de rentabilité immobilière, il faut bien analyser les paramètres suivants : la fiabilité économique du pays, sa dynamique de l’emploi, sa fiscalité, sa législation pour les acheteurs étrangers, les conditions de financement et bien entendu l’emplacement du bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir.

Dans le cadre d’un investissement immobilier aux USA, la règle s’applique tout autant que pour n’importe quel autre pays en vogue en Europe. A ce petit jeu de la rentabilité et de la fiabilité, les USA apparaissent systématiquement en tête.

En effet, c’est le pays qui combine tous les ingrédients de réussite : marché économiquement fiable, croissance de l’emploi, fiscalité avantageuse…

Il n’en fallait pas davantage pour que de nombreux investisseurs étrangers soient enclins à investir dans l’immobilier aux Etats-Unis depuis de longues années.

Il est normal de se demander : qu’est-ce que je vais gagner en investissant dans l’immobilier locatif aux USA? La réponse varie en fonction de vos objectifs personnels et du type d’investissement effectué : long ou court terme. Cela dépend également du bien immobilier acheté : maison individuelle, appartement, ou maison de ville.

Chaque État obéit à des lois et dynamique différente. Il faut donc toujours sélectionner l’État avec la meilleure dynamique, combinant fiabilité économique et croissance de l’emploi. C’est donc en Floride où votre regard doit se tourner, un État qui de plus comprend des avantages fiscaux.

 

Maison individuelle

Appartement

Maison de ville

Prix

$170-500K

$95- $200 K

 

$160-$250 K

 

Copropriété

$20–$150 / mois

 

$170-$400 / mois

 

$120-$250 / mois

 

Surface

120 – 500+m2

 

60 – 200 m2

 

120 – 200+m2

 

Rentabilité locative

5-7%

4-6%

4-7%

*Moyenne en Floride centrale

En résumé, investir aux États-Unis, c’est faire un investissement immobilier dans l’optique d’une future location.

Il faut donc connaitre le taux de rentabilité qui va vous satisfaire et ce sur un temps en liaison avec ce type d’investissement. Une fois que vous aurez choisi ce taux vous pourrez arbitrer sur le niveau de l’ensemble des charges opérationnelles et non opérationnelles pour fixer une fourchette autour de ce taux de rentabilité souhaité. C’est pour cela qu’il faut choisir avec soin l’État et le type de bien dans lequel investir.

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