Calcul de rentabilité locative : quelle performance pour votre bien ?

par Antoine | August 08, 2017 | Investissement Immobilier, Locatif

Un investissement immobilier aux USA permet de réaliser un rendement locatif intéressant, cependant il est important de prendre en compte tous les éléments lors de la prise de décision.

 

rentabilité locative

 

Se renseigner sur le marché de l'immobilier aux USA

Investir aux USA dans un bien immobilier demande une étude sérieuse de la localisation, du produit mais aussi des frais et coûts afin de déterminer le rendement brut et net de l’investissement locatif.

Une recherche approfondie des Etats dans lesquels investir dans l’immobilier génère un bon rapport locatif est nécessaire. La fiscalité étant différente dans chaque Etat, il est important d’étudier les avantages et inconvénients de chacun. La Floride n’impose pas les personnes sur le revenu, alors que la Californie est à 13%, New York 8.82%, Géorgie 6%, Illinois 3.75%, etc... Cette imposition de l’état s’ajoute à l’impôt Fédéral connu sous le nom de (IRS) Internal Revenu Service.

La seconde étape est le choix de la ville dans laquelle investir votre patrimoine, en Floride, plusieurs métropoles offrent des opportunités d’investissement, l’agglomération d’Orlando possède de nombreux atouts :

  • Développement démographique
  • Prix de l’immobilier attractif
  • Forte demande locative
  • Economie en plein essor

Enfin le rendement locatif varie selon les types de biens, 3 classifications de biens sont disponibles pour investir dans l’immobilier aux USA :

  • Maison individuelle
  • Appartement (aussi appelé condo)
  • Maison de ville (aussi appelée townhouse)

Chaque investissement génère un rendement qui varie en fonction des charges, une maison en Floride dégage un cash flow plus important qu’un appartement en Floride.

Les charges de copropriété peuvent réduire le rendement net de l’investissement locatif, cependant les charges incluent des frais de maintenance qui peuvent venir réduire le rendement d’une maison ancienne.

L’équilibre est donc entre un bien sans trop de charges et assez récent pour éviter une maintenance qui pèserait sur la rentabilité.

 

Une belle rentabilité de l'immobilier locatif

biens immobiliers en revente sont une bonne opportunité d’investissement locatif, avec un prix d’acquisition en dessous du marché ces biens sont idéales pour investir dans l’immobilier locatif avec des investissements à partir de $150.000€.

Investir dans un programme immobilier neuf est une bonne opportunité pour générer un fort rendement locatif aux USA. La garantie décennale offerte par les constructeurs permet de réduire les frais de maintenance et de conserver une bonne rentabilité.

Les performances sont basées sur plusieurs variables, il est important de bien définir le calcul du rendement et de comparer plusieurs produits ci-dessous :

rentabilité locative immobilier USA


Les performances réalisées sur différents types de biens sont proches mais les biens avec des charges mensuelles réduites génèrent davantage de revenus sur l’année. Lors de vacance entre deux locataires des charges élevées peuvent aussi peser sur le rendement global.

La rentabilité locative d’un appartement est plus faible d’une maison individuelle, il convient cependant de rappeler qu’une maison individuelle demandera une maintenance importante tous les 10 à 20 ans selon les postes : climatisation, toiture, etc... Le calcul s’avère donc plus complexe qu’il n’y parait.

La rentabilité d’un investissement immobilier se fait également par la plus-value potentielle, en effet, dans un marché immobilier porteur comme les Etats-Unis, la valorisation des biens varie beaucoup plus que sur le vieux continent.

Depuis la crise immobilière de 2008 et la plongée des valeurs jusqu’en 2012, l’immobilier aux USA se remet doucement et le marché immobilier remonte la pente année après année. Encore loin des sommets atteints en 2006 et 2007, le marché résidentiel possède une marge de progression importante dans certains états américains.

La Floride et la ville d’Orlando disposent d’un fort potentiel avec des valeurs en dessous de la moyenne nationale et une progression démographique forte avec une projection de la demande de logement en hausse.

Une progression des valeurs permet de combiner rentabilité locative et plus-value sur l’investissement, l’immobilier en Floride permet de réaliser ce genre d’investissement avec une détention entre 5 et 10 ans.

 

Pour plus d’informations sur l’investissement aux USA, contactez notre agence Orlando Immobilier, spécialiste de l’immobilier d’investissement en Floride depuis 1996.

 

 

Téléchargez notre étude de cas : "Comment diversifier son patrimoine? Investir  dans l'immobilier aux USA"

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